La dación en pago permite al deudor hipotecario entregar su vivienda al banco a cambio de la cancelación total de la deuda pendiente. Es una salida que evita la ejecución hipotecaria y sus costes, pero que solo interesa en determinados escenarios y que exige negociar bien las condiciones. En esta guía explicamos cuándo compensa, qué dice el Código de Buenas Prácticas y cómo plantearla ante la entidad.
Qué es la dación en pago y qué efectos tiene
En España rige el principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 del Código Civil: el deudor responde de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros. Por eso, entregar la vivienda hipotecada no extingue por sí sola la deuda si el valor del inmueble no la cubre: el banco puede seguir reclamando la diferencia. La hipoteca solo limita la responsabilidad al propio inmueble cuando así se pacta expresamente en la escritura, al amparo del artículo 140 de la Ley Hipotecaria, algo poco frecuente en la práctica.
La dación en pago es, precisamente, el acuerdo por el que la entidad acepta la entrega del inmueble con efecto liberatorio total: el deudor transmite la propiedad y la deuda queda extinguida por completo, incluidos intereses y costas. Conviene distinguirla de la llamada dación para pago, en la que el bien se entrega solo para que se aplique su valor a la deuda, de modo que puede quedar un remanente exigible. La diferencia debe quedar reflejada con claridad en la escritura.
Marco legal: la dación en pago en el Código de Buenas Prácticas
Fuera de pacto expreso, ningún banco está obligado con carácter general a aceptar una dación en pago. La gran excepción es el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de protección de deudores hipotecarios sin recursos, reformado entre otras normas por la Ley 1/2013 y por el Real Decreto-ley 19/2022. Las entidades adheridas —la práctica totalidad del sector— quedan vinculadas por sus medidas frente a los deudores que cumplan los requisitos.
Quién puede acogerse: el umbral de exclusión
El Código protege al deudor de un préstamo con garantía hipotecaria sobre su vivienda habitual que se encuentre en el llamado umbral de exclusión. De forma resumida, se exige que los ingresos de la unidad familiar no superen determinados múltiplos del IPREM, que la familia haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en los últimos años y que la cuota hipotecaria resulte desproporcionada respecto de los ingresos netos. Los umbrales concretos varían según la composición familiar y las situaciones de especial vulnerabilidad, por lo que conviene verificar cada caso con la norma vigente en la mano.
La dación como medida sustitutiva
El Código funciona en tres fases. Primero, la reestructuración del préstamo (carencia de capital, ampliación de plazo, reducción de interés). Segundo, si la reestructuración resulta inviable, el deudor puede solicitar una quita. Y tercero, si ninguna de las anteriores es posible, puede exigir la dación en pago de su vivienda habitual, que la entidad está obligada a aceptar con cancelación total de la deuda. Hay límites importantes: no procede, entre otros supuestos, cuando la vivienda tiene cargas posteriores a la hipoteca o cuando la ejecución se encuentra ya en fase avanzada con la subasta anunciada.
Además, el deudor que entrega su vivienda por esta vía puede solicitar quedarse en ella durante dos años como arrendatario, pagando una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación. El Real Decreto-ley 19/2022 añadió un segundo código de carácter coyuntural para aliviar la subida de tipos en deudores de clase media, centrado en carencias y conversiones a tipo fijo; la dación en pago sigue residenciada en el código de 2012, cuyo ámbito se amplió con esa misma reforma.
Dación en pago voluntaria: negociar fuera del Código
Si el deudor no cumple los requisitos del umbral de exclusión, la dación solo saldrá adelante como acuerdo voluntario. Aun así, los bancos la aceptan con más frecuencia de lo que se cree: recuperar el inmueble sin pasar por una ejecución les ahorra años de procedimiento, costas y el deterioro del activo. La clave está en demostrar con números que la dación es también la mejor opción para la entidad. En estos acuerdos todo es negociable: la condonación total o parcial del remanente, la posible permanencia como inquilino e incluso una compensación por la entrega de llaves.
Cuándo interesa la dación en pago (y cuándo no)
La dación no es una solución universal. Como regla práctica:
- Interesa cuando la deuda pendiente supera claramente el valor real de mercado de la vivienda, no existen otros bienes con los que negociar y la cuota es ya inasumible.
- Interesa cuando se quiere evitar una ejecución hipotecaria con sus intereses de demora, costas procesales y años de incertidumbre.
- Interesa cuando hay avalistas o fiadores a los que la ejecución arrastraría: la dación con efecto liberatorio total también les protege si así se pacta.
- No interesa cuando el valor de la vivienda supera la deuda: en ese caso suele ser preferible una venta ordinaria, incluso apurada, que permita cancelar la hipoteca y conservar el excedente.
- No interesa aceptar una dación para pago que deje viva parte de la deuda sin haber explorado antes la vía del Código de Buenas Prácticas.
Cómo negociarla con el banco paso a paso
- Reúna la documentación: escritura del préstamo, últimas cuotas, certificado de deuda pendiente, nota simple actualizada y justificantes de ingresos de la unidad familiar.
- Compruebe si cumple el umbral de exclusión del Código de Buenas Prácticas: si es así, su posición negociadora cambia por completo, porque la dación puede llegar a ser exigible.
- Encargue una valoración realista del inmueble y compare deuda y valor: es el dato que sostiene toda la negociación.
- Presente la solicitud por escrito ante el servicio de atención al cliente o la unidad de recuperaciones de la entidad, dejando constancia fehaciente de fecha y contenido.
- Negocie el efecto liberatorio total por escrito: la escritura debe recoger que la entrega extingue íntegramente la deuda, también para avalistas.
- Cierre los aspectos accesorios: posible alquiler posterior, plazo de entrega, estado del inmueble y reparto de los gastos e impuestos de la operación.
- Firme ante notario y verifique la inscripción registral y la cancelación efectiva de la deuda en los ficheros de solvencia.
Fiscalidad de la dación en pago
La entrega de la vivienda es una transmisión y, como tal, tiene consecuencias fiscales. Ahora bien, el legislador ha previsto exenciones relevantes para la dación de la vivienda habitual:
- IRPF: el artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF declara exenta la ganancia patrimonial que aflore con la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o de su garante, realizada para cancelar deudas garantizadas con hipoteca frente a una entidad de crédito, siempre que el propietario no disponga de otros bienes con los que pagar.
- Plusvalía municipal: el artículo 105.1.c) del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales declara exentas, en los mismos términos, las transmisiones por dación en pago de la vivienda habitual.
- Impuestos de la adquisición: la tributación indirecta de la transmisión corre a cargo de quien adquiere el inmueble; el reparto de gastos de notaría y registro conviene pactarlo expresamente en el acuerdo.
Si la vivienda no es la habitual o existen otros bienes, las exenciones pueden no aplicarse, por lo que el análisis fiscal previo es imprescindible.
Dación en pago, ejecución hipotecaria y oportunidades de inversión
Para el deudor, la dación es una alternativa a la ejecución hipotecaria: evita la subasta, los intereses moratorios y la posible persecución del remanente. Para el inversor, las viviendas procedentes de daciones engrosan las carteras de activos REO de bancos y fondos, que después salen al mercado con descuento. Conocer cómo se origina el activo —dación negociada o adjudicación en subasta— es esencial para valorar su situación posesoria y registral antes de comprar, un análisis que abordamos en nuestra due diligence jurídica.
Preguntas frecuentes
¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?
Solo en el marco del Código de Buenas Prácticas, cuando el deudor está en el umbral de exclusión, la reestructuración y la quita resultan inviables y no concurren las excepciones legales (por ejemplo, cargas posteriores sobre la vivienda). Fuera de esos casos, la dación es un acuerdo voluntario.
¿La dación en pago cancela toda la deuda?
Si se pacta con efecto liberatorio total, sí: la entrega extingue capital, intereses y costas. Si se firma como dación para pago, puede quedar un remanente exigible. Revise siempre la escritura antes de firmar.
¿Puedo seguir viviendo en la casa después de la dación?
En la dación del Código de Buenas Prácticas, el deudor puede solicitar permanecer dos años como arrendatario pagando una renta anual del 3 % de la deuda existente en el momento de la dación. En las daciones voluntarias, el alquiler posterior es negociable con la entidad.
¿La dación en pago afecta a los avalistas?
Depende de lo pactado. Una dación con efecto liberatorio total bien redactada extingue la obligación principal y, con ella, la de los fiadores. Si la dación deja deuda viva, el banco podría dirigirse contra los avalistas, por lo que su liberación expresa debe constar en la escritura.
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Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere un análisis individualizado. Equipo jurídico de Activos Judiciales.