Una subasta desierta es la que termina sin que nadie haya pujado. Durante años la consecuencia era casi automática: el acreedor ejecutante pedía la adjudicación del bien por un porcentaje del valor de tasación. Ese mecanismo ya no existe. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia reescribió por completo el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y el resultado cambia por completo el cálculo de quien invierte en activos judiciales.
Explicamos qué ocurre cuando una subasta queda desierta, quién puede adjudicarse el bien y con qué límites, qué pasa con el embargo si nadie lo hace y qué procedimientos siguen bajo la regulación anterior.
Qué es exactamente una subasta desierta
Una subasta judicial se declara desierta cuando, cerrado el periodo de licitación en el Portal de Subastas del BOE, no consta ninguna postura válida. No basta con que las pujas sean bajas: si hay una sola postura, la subasta no es desierta y se aplica el artículo 670 LEC. La distinción importa, porque con postor hay remate que aprobar y sin postor hay que decidir qué se hace con un bien que el mercado no ha querido al precio de salida.
El giro del artículo 671 LEC: el ejecutante ya no puede pedir la adjudicación
Lo que decía la redacción anterior
Hasta la reforma, el artículo 671 LEC permitía al acreedor ejecutante pedir, en los veinte días siguientes al cierre de una subasta sin postores, la adjudicación del bien: por el 50 % del valor de subasta —o la cantidad debida por todos los conceptos— y, tratándose de la vivienda habitual del deudor, por el 70 %, con un suelo del 60 %. Buena parte de la información disponible en internet sigue describiendo ese régimen ya derogado.
Lo que dice el artículo 671 LEC vigente
La redacción actual, dada por la LO 1/2025, elimina esa facultad de adjudicación posterior del ejecutante y ordena las consecuencias de la subasta desierta en tres reglas:
- Alzamiento del embargo. Si no hubiere ningún postor, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.
- Persona designada por el ejecutado. Desde la finalización de la subasta desierta, el ejecutado —por sí o a propuesta del ejecutante— puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por un importe igual o superior al 50 % de su valor de subasta. También cabe la adjudicación por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 % del valor de subasta; en ese caso la ejecución termina por completa satisfacción y quedan liberados el resto de bienes.
- Nueva subasta o realización alternativa. En todo caso, las partes pueden solicitar de común acuerdo la celebración de una nueva subasta o proponer otras formas de satisfacción del derecho del ejecutante conforme al artículo 640 LEC (convenio de realización).
Si la petición se hiciera por un importe inferior a esos umbrales, el letrado de la Administración de Justicia resolverá, oídas las partes, valorando la conducta del deudor, las posibilidades de satisfacer al acreedor con otros bienes, el sacrificio patrimonial para deudor, ejecutante y terceros acreedores inscritos, y el beneficio que el acreedor obtenga. Contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión.
Entonces, ¿cómo puede uno adjudicarse el bien?
La respuesta corta es: pujando durante la subasta. La reforma ha desplazado el centro de gravedad al periodo de licitación.
1. Participar como postor
Para tomar parte en la subasta de un inmueble hay que consignar previamente el 20 % del valor dado al bien conforme al artículo 666 LEC, o un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje resultara inferior, si bien el letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir el porcentaje atendiendo a las circunstancias de la subasta (art. 669.1 LEC). En la subasta de bienes muebles el depósito general es del 10 %, con el mismo mínimo de 1.000 euros (art. 647.1.3.º LEC).
El ejecutante puede pujar sin consignar cantidad alguna y aunque no existan otros licitadores, pero el artículo 647.2 LEC es tajante: necesariamente habrá de hacerlo si pretende adjudicarse los bienes, no podrá mejorar el precio final tras el cierre y, si no hubo pujas, tampoco podrá solicitar la adjudicación. Para el acreedor, no pujar equivale hoy a renunciar al bien.
2. Ser la persona designada tras la subasta desierta
Es la única vía de adjudicación que se abre después de una subasta sin postores, y su llave la tiene el ejecutado. El inversor interesado necesita un acuerdo con el deudor —o con el acreedor, que puede proponérselo— para ser designado adquirente por el 50 % del valor de subasta, o por la cantidad que satisfaga íntegramente el crédito con el suelo del 40 %.
Es una vía negociada, no un derecho unilateral: exige coordinación entre las partes y un análisis previo del expediente.
3. Esperar a una nueva subasta o a un convenio de realización
Si ambas partes lo acuerdan, puede convocarse una nueva subasta —normalmente con un valor de salida revisado— o articularse un convenio de realización del artículo 640 LEC. Los bienes que quedan desiertos y vuelven a salir suelen ser el terreno donde aparecen los descuentos reales, siempre que el motivo del desierto no sea un defecto jurídico insalvable.
Los porcentajes que conviene tener en la cabeza
| Situación | Umbral sobre el valor de subasta | Norma |
|---|---|---|
| Mejor postura que permite aprobar el remate de forma directa | 70 % o más | Art. 670.1 LEC |
| Mejora de postura por tercero presentado por el ejecutado | 60 % o más (o suficiente para satisfacer el crédito) | Art. 670.3 LEC |
| Aprobación del remate sin mejora | 50 % o más; o 40 % si basta para la completa satisfacción | Art. 670.3 LEC |
| Vivienda habitual del deudor | 70 %; mínimo 60 % si se remata por la cantidad debida | Art. 670.3 LEC |
| Adjudicación tras subasta desierta (persona designada) | 50 % o más; o 40 % si satisface por completo al ejecutante | Art. 671 LEC |
| Depósito para pujar (inmuebles) | 20 % del valor, mínimo 1.000 € | Art. 669.1 LEC |
Qué pasa con el bien si nadie se lo adjudica
El artículo 671 LEC es claro: el alzamiento del embargo se acuerda a instancia del ejecutado, no de oficio. Si el deudor no lo pide, el embargo sigue vigente y la ejecución continúa por otros bienes o mediante vías de realización alternativas. El mismo criterio rige para los bienes muebles en el artículo 651 LEC.
Conviene recordar además que, en cualquier momento anterior a la aprobación del remate, el ejecutado puede liberar sus bienes pagando íntegramente principal, intereses y costas (art. 670.7 LEC). Una subasta desierta no es el final del procedimiento: es un punto de inflexión con varias salidas.
La subasta desierta en la ejecución hipotecaria
El artículo 691.4 LEC dispone que la subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realizará conforme a lo dispuesto para la subasta de bienes inmuebles. Las reglas del artículo 671 LEC son, por tanto, aplicables también a la ejecución hipotecaria.
Ahora bien, la nueva redacción habla de «alzamiento del embargo», y en el procedimiento del Capítulo V la garantía no es un embargo sino la propia hipoteca inscrita. Cómo debe traducirse ese mandato —si equivale al sobreseimiento de la ejecución, si afecta a la subsistencia de la hipoteca o si carece de objeto— es hoy una cuestión discutida y pendiente de consolidación jurisprudencial. No es un detalle menor para quien compra créditos hipotecarios o carteras con garantía real.
Ojo a la fecha: dos regímenes conviviendo
La LO 1/2025 entró en vigor, en lo relativo a subastas, el 3 de abril de 2025, y su disposición transitoria novena limita su aplicación a los procedimientos iniciados a partir de esa fecha. Las ejecuciones cuya demanda ejecutiva se presentó antes siguen rigiéndose por la redacción anterior de los artículos 647, 670 y 671 LEC.
Traducido al análisis de una oportunidad concreta: antes de valorar qué puede ocurrir si la subasta queda desierta, hay que comprobar la fecha de la demanda ejecutiva. En un procedimiento antiguo el acreedor todavía puede pedir la adjudicación tras el desierto; en uno nuevo, no. Es el tipo de dato que decide si una operación tiene recorrido, y forma parte de cualquier estudio de subastas serio.
Qué significa todo esto para el inversor
- Hay que estar dentro de la subasta. La adjudicación posterior sin haber pujado ha desaparecido como derecho: el análisis debe estar terminado antes del cierre de la licitación.
- El desierto ya no es un atajo para el acreedor. Quien operaba con la lógica de dejar morir la subasta y adjudicarse el bien ha perdido esa herramienta en los procedimientos nuevos.
- Se abre espacio para acuerdos. La designación de adquirente convierte al deudor en interlocutor necesario y genera operaciones negociadas que antes no existían.
- El depósito del 20 % exige planificación financiera si se pujan varias subastas en paralelo.
- La cesión de remate sigue disponible para el ejecutante y los acreedores posteriores, en el plazo de cinco días que confiere el letrado de la Administración de Justicia (art. 647.3 LEC).
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco quedarse el piso si la subasta queda desierta?
En los procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025, no por la vía de la adjudicación posterior: el artículo 647.2 LEC establece que, si no hubo pujas, el ejecutante no puede solicitar la adjudicación. Si quería el bien, tenía que haber pujado. En procedimientos anteriores a esa fecha sigue aplicándose el régimen antiguo.
¿Se cancela el embargo automáticamente al quedar desierta la subasta?
No. El artículo 671 LEC exige que el alzamiento del embargo se acuerde a instancia del ejecutado. Si el deudor no lo solicita, la traba se mantiene.
¿Puedo comprar el inmueble después de que la subasta haya quedado desierta?
Sí, pero necesita que el ejecutado le designe —por iniciativa propia o a propuesta del ejecutante— como persona dispuesta a adjudicarse el bien, y el precio no podrá ser inferior al 50 % del valor de subasta, o al 40 % si con ello se satisface íntegramente el crédito del ejecutante.
¿Por qué queda desierta una subasta con un descuento aparentemente atractivo?
Casi siempre hay una razón: cargas anteriores que subsisten, ocupantes con título o sin él, un valor de subasta por encima del precio real de mercado, defectos de titulación o discrepancias entre Registro y Catastro. Un descuento sobre el valor de tasación no es un descuento sobre el valor real.
Antes de pujar, ponga números y derecho sobre la mesa
El nuevo régimen premia a quien llega preparado al periodo de licitación y penaliza a quien improvisa después. Si está valorando una subasta judicial concreta —o analizando por qué un activo quedó desierto y si merece la pena en la siguiente convocatoria—, revisamos el expediente, la certificación de cargas, la situación posesoria y el régimen procesal aplicable antes de que comprometa un euro.
Solicite el estudio jurídico del activo en nuestro formulario de contacto, en el 654 58 14 93 o escribiendo a activosjudiciales@santamariaabogados.es. También puede consultar las oportunidades publicadas.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere un análisis individualizado. Equipo jurídico de Activos Judiciales.