La plusvalía municipal en una herencia es uno de los impuestos que más dudas genera a quienes heredan un inmueble urbano: quién la paga, cómo se calcula tras la reforma de 2021, qué plazo hay para declararla y qué bonificaciones pueden reducirla. En esta guía explicamos, con la normativa vigente, cómo funciona el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) cuando la transmisión se produce por fallecimiento.
Qué es la plusvalía municipal y por qué se paga al heredar
El IIVTNU está regulado en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004. Grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana y que se pone de manifiesto con la transmisión de su propiedad «por cualquier título», o con la constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio (art. 104.1 TRLHL).
La herencia es una transmisión a título lucrativo por causa de muerte, de modo que queda dentro del hecho imponible. Por eso la plusvalía municipal en herencias se liquida aunque los herederos no vendan el inmueble: basta con que la titularidad pase del causante a sus sucesores.
Quién es el sujeto pasivo en una herencia
En las transmisiones lucrativas el contribuyente es el adquirente, es decir, el heredero o legatario que recibe el terreno o el derecho real (art. 106.1.a TRLHL). Si concurren varios herederos, todos son obligados tributarios; muchos ayuntamientos permiten solicitar liquidaciones individuales en proporción a la cuota de cada uno.
Cuándo se devenga el impuesto
En las transmisiones por causa de muerte, la fecha de devengo es la del fallecimiento del causante, no la de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Cómo se calcula la plusvalía municipal en herencias tras la STC 182/2021
La Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucional el antiguo sistema de cálculo objetivo de la base imponible. Antes, la STC 59/2017 ya había establecido que no puede gravarse una transmisión en la que no existe incremento de valor. El legislador respondió con el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que dio nueva redacción a los artículos 104 a 110 del TRLHL. Desde entonces conviven dos métodos y el contribuyente puede optar por el que le resulte más favorable.
Método objetivo
La base imponible es el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el año del fallecimiento por el coeficiente que corresponda al número de años de tenencia del causante, con un máximo de veinte años (art. 107 TRLHL). Los coeficientes máximos figuran en el artículo 107.4 TRLHL y cada ayuntamiento puede fijar en su ordenanza coeficientes iguales o inferiores.
Sobre la actualización de coeficientes para 2026, conviene ser prudente: el Real Decreto-ley 16/2025, que modificaba el artículo 107.4, no fue convalidado por el Congreso en enero de 2026 y decayó. Antes de liquidar, lo recomendable es consultar la tabla de coeficientes que publica el ayuntamiento competente en su ordenanza o sede electrónica.
Método real o de estimación directa
Si el incremento real es inferior al que resulta del método objetivo, el sujeto pasivo puede pedir que se tome como base imponible el incremento efectivamente obtenido (art. 107.5 TRLHL). Se calcula por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, aplicando la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble.
En las transmisiones lucrativas, el artículo 104.5 TRLHL establece que se tomarán como valores los declarados en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (o el comprobado por la Administración, si es mayor). Por eso la valoración que se declara en el modelo 650 condiciona también la plusvalía municipal. Si no hay incremento de valor, la transmisión queda no sujeta, previa acreditación documental.
Tipo de gravamen
Sobre la base imponible se aplica el tipo que fije la ordenanza, con un máximo del 30 % (art. 108.1 TRLHL). En Alicante, por ejemplo, el tipo aplicado es el 30 %.
| Método | Base imponible | Cuándo interesa |
|---|---|---|
| Objetivo | Valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia (máx. 20) | Cuando el valor de mercado ha crecido más que el resultado de los coeficientes |
| Real | (Valor de transmisión − valor de adquisición) × % del suelo sobre el valor catastral | Cuando la ganancia real es menor o inexistente |
| No sujeción | No hay base: no existe incremento | Cuando el valor declarado en la herencia es igual o inferior al de adquisición |
Plazos para declarar la plusvalía en una herencia
El artículo 110.2.b) TRLHL fija un plazo de seis meses desde la fecha de fallecimiento para presentar la declaración o autoliquidación en las transmisiones mortis causa. Dentro de esos seis meses, el sujeto pasivo puede solicitar una prórroga de hasta otros seis meses, lo que permite alcanzar el año en total.
El plazo de la plusvalía municipal en herencias corre desde el fallecimiento, aunque los herederos no hayan firmado aún la escritura de aceptación. En Alicante, la prórroga se entiende concedida tácitamente si se solicita dentro de los seis primeros meses.
Qué ocurre si se presenta fuera de plazo
La presentación extemporánea sin requerimiento previo conlleva los recargos del artículo 27 de la Ley General Tributaria: un 1 % más un 1 % adicional por cada mes completo de retraso si se presenta dentro de los doce meses siguientes al fin del plazo, y un 15 % más intereses de demora a partir de entonces.
Bonificaciones de la plusvalía municipal mortis causa
El artículo 108.4 TRLHL permite a los ayuntamientos establecer una bonificación de hasta el 95 % de la cuota en las transmisiones mortis causa a favor de descendientes y adoptados, cónyuges y ascendientes y adoptantes. Es una bonificación potestativa: su existencia, porcentaje y requisitos dependen de cada ordenanza fiscal.
- Alicante: la ordenanza prevé una bonificación del 60 % en las herencias de la vivienda habitual del causante durante, como mínimo, los dos últimos años, a solicitud del interesado dentro del plazo de seis meses o de su prórroga.
- Otros municipios de la provincia: muchos delegan la gestión en SUMA Gestión Tributaria, pero la bonificación la fija cada ordenanza municipal, por lo que conviene revisarla caso por caso.
- Carácter rogado: en la mayoría de ordenanzas la bonificación debe solicitarse expresamente y en plazo; si no se pide, puede perderse.
Estas bonificaciones son independientes de las reducciones del Impuesto sobre Sucesiones, que tienen su propia regulación autonómica. Puede consultar nuestro artículo sobre el Impuesto de Sucesiones y vivienda habitual para completar el análisis fiscal de la herencia.
Supuestos especiales: usufructo, condominio y venta posterior
Usufructo del cónyuge viudo y nuda propiedad
Cuando el cónyuge viudo recibe el usufructo y los hijos la nuda propiedad, cada uno tributa por el valor del derecho que adquiere. Las ordenanzas suelen valorar el usufructo vitalicio con la regla del Impuesto sobre Sucesiones (89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %). Según el criterio publicado por el Ayuntamiento de Alicante, la posterior consolidación del pleno dominio por fallecimiento del usufructuario no tributa por este impuesto.
Extinción del condominio entre herederos
La adjudicación de un inmueble a uno de los coherederos compensando en dinero al resto, cuando se trata de disolver la comunidad hereditaria sobre un bien indivisible, se considera no sujeta según el criterio de numerosos ayuntamientos, entre ellos Alicante.
Venta del inmueble heredado
Si los herederos venden después el inmueble, esa venta genera una nueva plusvalía municipal, que en las transmisiones onerosas paga el vendedor (art. 106.1.b TRLHL). El periodo de generación se computa desde la fecha del fallecimiento, que es la fecha de adquisición de los herederos.
Plusvalía municipal en herencias y compra de inmuebles judiciales
Para el inversor, el historial fiscal de un inmueble procedente de una herencia es un dato relevante. Una plusvalía mortis causa no declarada es una deuda personal de los herederos, no una carga real del inmueble, pero puede afectar a la operación si el vendedor carece de liquidez o si el inmueble forma parte de una herencia yacente o en conflicto. En los inmuebles subastados, el adquirente en subasta no asume esa deuda de los herederos, aunque sí debe valorar el resto de tributos y cargas asociados.
En nuestro estudio de subastas revisamos la situación registral, fiscal y posesoria de cada activo antes de pujar, y en la due diligence jurídica analizamos las contingencias derivadas de herencias pendientes de aceptar o de liquidar.
Checklist práctico para los herederos
- Anotar la fecha de fallecimiento: marca el devengo y el inicio del plazo de seis meses.
- Localizar el título de adquisición del causante para conocer los años de tenencia y el valor de adquisición.
- Calcular la plusvalía por los dos métodos y elegir el más favorable.
- Comprobar la ordenanza fiscal del municipio: coeficientes, tipo y bonificaciones.
- Solicitar la prórroga dentro de los seis primeros meses si la herencia no está resuelta.
- Pedir la bonificación de forma expresa y en plazo si se cumplen los requisitos.
Preguntas frecuentes
¿Hay que pagar plusvalía municipal si heredo una vivienda y no la vendo?
Sí. La herencia es por sí misma una transmisión sujeta al impuesto, salvo que no exista incremento de valor del terreno o se aplique algún supuesto de no sujeción o exención.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía de una herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita la prórroga dentro de los seis primeros meses (art. 110.2 TRLHL).
¿Puedo pedir la bonificación del 95 %?
Solo si la ordenanza de su municipio la prevé. La ley permite hasta el 95 %, pero cada ayuntamiento decide si la aplica, en qué porcentaje y con qué requisitos. En Alicante, por ejemplo, es del 60 % para la vivienda habitual del causante.
¿Qué pasa si el inmueble vale menos que cuando lo compró el fallecido?
Si se acredita que no ha existido incremento de valor —comparando el valor de adquisición con el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones—, la transmisión no está sujeta. Hay que comunicarlo al ayuntamiento aportando la documentación justificativa.
¿Necesita analizar un inmueble heredado o procedente de una herencia?
Si va a invertir en un activo con origen hereditario o está gestionando una herencia con inmuebles, en Activos Judiciales revisamos su situación jurídica y fiscal antes de que tome decisiones. Solicite el estudio jurídico del activo en el 654 58 14 93, en activosjudiciales@santamariaabogados.es o a través de nuestro formulario de contacto.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere un análisis individualizado. Equipo jurídico de Activos Judiciales.