Comprar un inmueble en subasta judicial sigue siendo una de las vías más eficientes para adquirir vivienda o suelo por debajo de precio de mercado, pero en 2026 el terreno de juego ya no es el de hace unos años. La reforma operada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia —en vigor desde el 3 de abril de 2025— ha cambiado depósitos, plazos y la propia mecánica de la puja. Esta guía explica, paso a paso, cómo funciona hoy el procedimiento y qué hay que comprobar antes de pujar.
Qué es exactamente una subasta judicial
Una subasta judicial es la venta forzosa de un bien embargado dentro de un procedimiento de ejecución, ordenada por un juzgado y gestionada por el letrado o letrada de la Administración de Justicia (LAJ). Su finalidad no es «colocar» el inmueble a buen precio, sino satisfacer el crédito del ejecutante con el producto de la realización del bien.
Desde 2015, todas las subastas judiciales civiles son electrónicas y se celebran en el Portal de Subastas dependiente de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (artículo 648 LEC). Cada subasta tiene un número de identificación único y todo el intercambio de información entre la oficina judicial y el Portal es telemático.
Esa es la primera consecuencia práctica: no hay sala, ni pujas a viva voz, ni intermediarios necesarios. Cualquier persona con capacidad para contratar y con acceso al Portal puede convertirse en licitador.
Paso 1: encontrar y leer bien el anuncio
Las subastas se publican en el Portal de Subastas del BOE. El edicto de cada subasta debe incluir, conforme al artículo 668 LEC:
- La identificación de la finca, sus datos registrales (incluido el código registral único) y la referencia catastral, si la tuviera.
- La certificación de dominio y cargas expedida al inicio de la ejecución (artículo 656 LEC).
- El avalúo o valoración que sirve de tipo de subasta, incluido el informe de tasación extrajudicial cuando conste en el título ejecutivo.
- La advertencia de que el licitador acepta como bastante la titulación existente —o asume su inexistencia— y de que las cargas anteriores al crédito ejecutado subsisten.
- Si procede, la posibilidad de visitar el inmueble.
Un edicto no se lee: se estudia. Ahí está casi toda la información que decide si la operación es una oportunidad o una trampa.
Paso 2: la due diligence registral y física
Antes de comprometer un euro conviene verificar, como mínimo:
| Comprobación | Dónde se obtiene | Por qué importa |
|---|---|---|
| Titularidad y cargas | Nota simple y certificación de dominio y cargas | Determina qué se purga y qué subsiste |
| Rango de la carga ejecutada | Certificación registral | Las cargas anteriores no se cancelan |
| Situación posesoria | Edicto, informes, visita | Un inmueble ocupado exige un procedimiento adicional |
| Deudas de comunidad | Administrador de fincas | Afección real del inmueble |
| Situación urbanística y catastral | Ayuntamiento y Catastro | Superficies, obras no declaradas, infracciones |
Dos advertencias merecen párrafo propio.
Las cargas anteriores no desaparecen
Es el error más caro que se comete en subasta. El artículo 669.2 LEC establece que, por el mero hecho de participar, el postor acepta subrogarse en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta. Solo se cancelan, por mandamiento del LAJ, la carga que originó la ejecución y todas las inscripciones y anotaciones posteriores (artículo 674 LEC). Si delante de la hipoteca ejecutada hay otra hipoteca, un usufructo o un embargo previo, el adjudicatario los hereda.
La comunidad de propietarios también pasa factura
El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal somete al inmueble a una afección real: el nuevo propietario responde con el propio piso de las cuotas impagadas correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores. Conviene pedir el certificado de deudas al administrador antes de decidir el importe de la puja.
Puedes ampliar este análisis en nuestra sección de due diligence jurídica.
Paso 3: los requisitos para pujar
Para tomar parte en la subasta hay que darse de alta como usuario en el Portal de Subastas del BOE, identificándose mediante certificado electrónico, DNIe o Cl@ve, y cumplir los requisitos del artículo 647 LEC:
- Identificarse de forma suficiente, indicando si se actúa en nombre propio o de terceros y, en su caso, el porcentaje de adjudicación de cada uno.
- Declarar que se conocen las condiciones generales y particulares de la subasta.
- Constituir el depósito previo.
El depósito: la cifra que más ha cambiado
Aquí es donde muchos artículos siguen desactualizados. Tras la reforma:
- Regla general (artículo 647.1.3.º LEC): 10 % del valor de los bienes, con un mínimo de 1.000 euros.
- Bienes inmuebles (artículo 669.1 LEC): 20 % del valor dado al bien conforme al artículo 666 LEC, o un mínimo de 1.000 euros si el porcentaje resultara inferior.
En ambos casos, el LAJ está facultado para elevar o reducir el porcentaje atendiendo a las circunstancias de la subasta, de modo que el importe exacto debe leerse siempre en las condiciones particulares de cada subasta. La consignación se hace por medios electrónicos a través del Portal, que se apoya en los servicios telemáticos de la AEAT.
El ejecutante puede participar sin consignar cantidad alguna, aunque deberá hacerlo en las condiciones de los artículos 650 y 670 cuando pretenda la adjudicación.
Paso 4: pujar
La subasta admite posturas de carácter secreto durante un plazo improrrogable de veinte días naturales desde su apertura (artículo 649.1 LEC). La subasta no puede finalizar en sábado, domingo ni festivo nacional, ni en los días que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ni en el mes de agosto.
El carácter secreto de las pujas es una de las novedades de mayor calado: no se ve la posición del resto de licitadores, lo que penaliza la estrategia de «ir subiendo» y premia haber calculado antes el precio máximo asumible.
Al cierre, el Portal remite al LAJ información certificada de la postura vencedora y, si el mejor postor no completa el precio, la del siguiente postor que hubiera optado por la reserva de postura.
Paso 5: aprobación del remate y pago
Los umbrales del artículo 670 LEC ordenan lo que ocurre después:
- Postura igual o superior al 70 % del valor de subasta: el LAJ aprueba el remate por decreto el día siguiente al cierre. El rematante debe consignar la diferencia entre el depósito y el precio total en los veinte días siguientes al cierre de la subasta.
- Postura inferior al 70 %: el ejecutado dispone de diez días desde el cierre para presentar a un tercero que mejore el precio, ofreciendo al menos el 60 % del valor de subasta o una cantidad que, aun inferior, baste para satisfacer íntegramente el crédito del ejecutante.
- Si el ejecutado no usa esa facultad o esta no prospera, se aprueba el remate a favor del mejor postor, con los límites y la ponderación que el propio artículo 670 impone al LAJ.
- Vivienda habitual del deudor: no se aprobará el remate por cantidad inferior al 70 % de su valor de subasta, salvo los supuestos legalmente previstos de satisfacción íntegra del crédito.
- Subasta desierta (artículo 671 LEC): el LAJ, a instancia del ejecutado, alza el embargo; el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por un importe igual o superior al 50 % del valor de subasta.
Perder el plazo de pago tiene consecuencias: pérdida del depósito, que se aplica a los fines de la ejecución, y eventual celebración de nueva subasta.
Paso 6: decreto de adjudicación, inscripción y posesión
El testimonio del decreto de adjudicación expedido por el LAJ es título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad (artículo 673 LEC). Con él se solicita, además, el mandamiento de cancelación de cargas del artículo 674 LEC.
En cuanto a la posesión, el artículo 675 LEC distingue: si el inmueble no está ocupado, se pone al adquirente en posesión a su solicitud; si está ocupado, el LAJ acordará el lanzamiento cuando el tribunal haya resuelto que los ocupantes no tienen derecho a permanecer. Cuando esa resolución no existe, el adquirente deberá promover el procedimiento correspondiente: es tiempo y coste que hay que presupuestar antes de pujar, no después.
Los impuestos y costes que casi nadie calcula
Al precio de remate hay que sumar, según el caso:
- ITP-TPO o, cuando el transmitente actúa como empresario o profesional, IVA (con las reglas propias de inversión del sujeto pasivo en determinadas ejecuciones). El tipo de TPO depende de la comunidad autónoma.
- AJD, en su caso.
- Plusvalía municipal (IIVTNU), cuyo sujeto pasivo y cuantificación deben analizarse caso por caso.
- Registro, gestoría, posibles derramas y deudas de comunidad, IBI pendiente y coste de recuperación de la posesión.
Un remate atractivo sobre el papel puede dejar de serlo cuando se completa el cuadro. Por eso el número relevante nunca es el precio de la puja, sino el coste total de adquisición y saneamiento.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para pujar en una subasta judicial de un inmueble?
El depósito para inmuebles es, con carácter general, el 20 % del valor de subasta (artículo 669.1 LEC), con un mínimo de 1.000 euros, si bien el LAJ puede elevarlo o reducirlo. Además hay que tener asegurado el resto del precio: el rematante debe consignar la diferencia en los veinte días siguientes al cierre de la subasta.
¿Puedo ceder el remate a un tercero?
La facultad de ceder el remate a un tercero corresponde al ejecutante y a los acreedores posteriores (artículo 647.3 LEC), sin necesidad de manifestación expresa. El postor ordinario no dispone de esa facultad, por lo que la estructura de la operación —quién puja y en qué condición— debe decidirse antes, no después. Puedes leer más en cesiones de remate.
¿Qué pasa si el inmueble está ocupado?
Depende de si en el procedimiento se ha resuelto sobre la situación posesoria. Si el tribunal ha declarado que los ocupantes carecen de derecho a permanecer, el LAJ acuerda el lanzamiento (artículo 675 LEC). Si no, el adjudicatario tendrá que instar el procedimiento correspondiente, con el coste y el plazo que ello implica.
¿Se cancelan todas las cargas al adjudicarme el inmueble?
No. Se cancelan la carga ejecutada y las posteriores (artículo 674 LEC). Las anteriores subsisten y el adjudicatario se subroga en ellas (artículo 669.2 LEC). Verificar el rango registral de cada carga es, probablemente, la comprobación más rentable de todo el proceso.
¿Estás valorando pujar por un inmueble concreto? En Activos Judiciales analizamos el expediente, la certificación de dominio y cargas, la situación posesoria y la fiscalidad antes de que comprometas el depósito, y te decimos con números si la operación se sostiene. Consulta nuestro estudio de subastas o escríbenos a través de la página de contacto. También puedes llamarnos al 654 58 14 93 o escribir a activosjudiciales@santamariaabogados.es.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere un análisis individualizado. Equipo jurídico de Activos Judiciales.