La escritura pública de compraventa es el documento que convierte un acuerdo privado en un título con plena eficacia jurídica y acceso al Registro de la Propiedad. Saber qué revisar antes de firmar ante notario evita sorpresas costosas: cargas ocultas, discrepancias de superficie o gastos que no correspondían al comprador. En esta guía repasamos, punto por punto, las comprobaciones que conviene hacer antes de estampar la firma.
Qué es la escritura pública de compraventa y por qué es imprescindible
La compraventa de un inmueble es válida entre las partes desde que existe acuerdo sobre la cosa y el precio, pero para que produzca todos sus efectos frente a terceros necesita formalizarse en escritura pública ante notario. El otorgamiento de la escritura equivale, además, a la entrega del inmueble: el artículo 1462 del Código Civil establece que el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega de la cosa vendida, salvo que de la propia escritura resulte lo contrario.
La escritura pública tiene, por otro lado, una fuerza probatoria reforzada. Como documento público, hace prueba del hecho, la fecha y las declaraciones que en ella se contienen. Es también la llave para inscribir la titularidad en el Registro de la Propiedad y beneficiarse de la protección que el Registro ofrece al comprador de buena fe.
Comprobaciones registrales: titularidad y cargas
El primer bloque de revisión es siempre registral. Antes de comprometer una señal —y desde luego antes de firmar—, conviene solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. Este documento informa de quién es el titular, de la descripción de la finca y, sobre todo, de las cargas o gravámenes que pesan sobre ella: hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias o anotaciones preventivas.
El notario está legalmente obligado a realizar su propia comprobación. El artículo 175 del Reglamento Notarial exige que, antes de autorizar una escritura de adquisición de inmuebles, el notario compruebe la titularidad y el estado de cargas por medios telemáticos, en el momento más próximo posible a la firma, e incorpore a la matriz el resultado de ese acceso con indicación del día y la hora. Esta verificación en tiempo real reduce el riesgo de que aparezca una carga registrada entre la firma del contrato privado y la escritura.
Aun así, la responsabilidad de leer y entender qué figura en el Registro es del comprador. Conviene revisar con detalle si alguna carga subsiste tras la venta, porque el inmueble responde de ciertas deudas con independencia de quién sea su propietario.
Documentación que debe aportar el vendedor
El día de la firma, el vendedor tiene que acreditar que transmite la vivienda libre de cargas y al corriente de pagos. Estos son los documentos que no deben faltar.
Cargas e hipotecas pendientes
Si sobre la vivienda pesa una hipoteca, hay que dejar claro cómo se cancela. Lo habitual es que el vendedor aporte un certificado de deuda pendiente de la entidad y que parte del precio se destine a cancelarla en el mismo acto. Si la hipoteca ya se pagó pero no se canceló registralmente, conviene exigir la escritura de cancelación o el certificado de saldo cero, para que la finca acceda al Registro sin la carga.
IBI, comunidad y suministros
El vendedor debe presentar el último recibo del IBI pagado. Conviene recordar que el inmueble queda afecto al pago de las últimas anualidades del IBI, de modo que un impago anterior puede terminar reclamándose al nuevo propietario. En cuanto a los gastos de comunidad, el adquirente responde de las deudas de la anualidad en curso y de la parte vencida de las tres anualidades anteriores conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que es imprescindible pedir un certificado de estar al corriente emitido por el administrador o secretario de la comunidad.
Referencia catastral, cédula de habitabilidad y certificado energético
El notario incorporará la referencia catastral de la finca y comprobará su correspondencia con la descripción de la escritura. También deben aportarse el certificado de eficiencia energética —obligatorio para vender— y, según la comunidad autónoma, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, que acreditan que el inmueble es apto para uso residencial.
Datos y cláusulas que debes revisar en el borrador
Pide siempre el borrador de la escritura con antelación y léelo con calma. Puntos a verificar:
- Identidad de las partes: nombre, DNI/NIE, estado civil y régimen económico matrimonial correctos. Un error aquí puede complicar la inscripción.
- Descripción de la finca: superficie, linderos y datos registrales, que deben coincidir con la nota simple y el Catastro. Las discrepancias de metros son una fuente habitual de problemas.
- Precio y forma de pago: importe, medios de pago y, en su caso, la parte que se retiene para cancelar cargas. El notario debe identificar los medios de pago empleados.
- Estado posesorio: si la vivienda se entrega libre de ocupantes y con las llaves en el acto.
- Distribución de gastos e impuestos: conviene que quede reflejada para evitar discusiones posteriores.
Si compras con hipoteca: el acta previa de la Ley 5/2019
Cuando la compra se financia con un préstamo hipotecario, se activa la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI). La entidad debe entregar la documentación precontractual —principalmente la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tiene carácter de oferta vinculante, y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)— con una antelación mínima de diez días naturales a la firma. Ese plazo de reflexión es imperativo e irrenunciable.
Antes de firmar el préstamo, el comprador acude al notario para otorgar un acta previa gratuita, en la que el notario verifica que se han cumplido los plazos, resuelve las dudas del prestatario y deja constancia del asesoramiento prestado sobre las cláusulas de la FEIN y la FiAE. Sin esa acta favorable no puede autorizarse la escritura de hipoteca. Es un filtro de transparencia que conviene aprovechar para preguntar todo lo que no se entienda.
Un apunte para quien compra en subasta
Quien adquiere un inmueble en una subasta judicial no firma una escritura de compraventa, sino que recibe un decreto de adjudicación dictado por el juzgado, que sirve de título para inscribir en el Registro. Las comprobaciones de fondo, sin embargo, son las mismas —cargas, ocupantes, situación catastral— y adquieren aún más importancia, porque en subasta no hay vendedor que garantice el estado del bien. Antes de pujar es recomendable un estudio jurídico previo del activo; puedes conocer nuestro enfoque en la due diligence jurídica de cada inmueble y en el estudio de subastas.
Gastos e impuestos de la compraventa
Además del precio, la operación conlleva costes que conviene tener presupuestados: los honorarios del notario y del registrador, la gestoría, en su caso, y los impuestos. En la compra de vivienda de segunda mano se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma; en obra nueva se aplican IVA y Actos Jurídicos Documentados. Salvo pacto en contrario, la escritura matriz corresponde al vendedor y la primera copia y la inscripción al comprador, según el reparto tradicional del Código Civil, aunque las partes pueden acordar otra cosa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar sin escritura pública, solo con contrato privado?
El contrato privado es válido entre las partes, pero no permite inscribir la vivienda en el Registro ni ofrece la protección frente a terceros que da la escritura pública. Para tener plena seguridad jurídica —y para financiar con hipoteca— es imprescindible elevar la compra a escritura ante notario.
¿Qué pasa si aparece una carga que no estaba en la nota simple?
La comprobación telemática que el notario realiza justo antes de firmar sirve precisamente para detectar cargas nuevas. Si aparece un embargo o una hipoteca no prevista, lo prudente es suspender la firma hasta aclarar la situación o renegociar, ya que el inmueble puede responder de esas deudas.
¿Es obligatorio esperar diez días para firmar la hipoteca?
Sí. La Ley 5/2019 impone un plazo mínimo de diez días naturales entre la entrega de la documentación precontractual y la firma del préstamo. Es un plazo de reflexión irrenunciable; no puede reducirse aunque el comprador quiera acelerar.
¿Quién elige el notario?
Como regla general, el derecho a elegir notario corresponde a quien paga la mayor parte de sus honorarios, que en la compraventa suele ser el comprador. Conviene ejercer ese derecho y pedir con tiempo el borrador para revisarlo con calma.
Solicita el estudio jurídico del inmueble antes de firmar
Revisar una escritura con criterio marca la diferencia entre una compra segura y un problema futuro. Si vas a adquirir un inmueble —por compraventa o en subasta— y quieres verificar cargas, titularidad y situación catastral antes de comprometerte, solicita nuestro estudio jurídico del activo a través de la página de contacto, por teléfono en el 654 58 14 93 o por correo en activosjudiciales@santamariaabogados.es.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere un análisis individualizado. Equipo jurídico de Activos Judiciales.