Saber cómo recuperar un inmueble ocupado exige, antes que nada, identificar con precisión qué tipo de ocupación existe: no es lo mismo un okupa que entró forzando la puerta que un familiar al que se cedió la vivienda y ahora se niega a salir. De esa calificación depende el procedimiento aplicable, el plazo y las posibilidades reales de éxito. Elegir mal la vía es la causa más frecuente de que un desalojo se alargue años.
Antes de actuar: qué tipo de ocupación tiene delante
El ordenamiento español no ofrece un único cauce para recuperar un inmueble ocupado, sino varios, cada uno con sus requisitos y su propio coste temporal. La primera tarea es encajar el caso:
| Situación | Cómo entró el ocupante | Vía principal |
|---|---|---|
| Ocupación ilegal | Sin consentimiento alguno del titular | Penal (arts. 202 y 245 CP) y/o juicio verbal del art. 250.1.4º LEC |
| Precario | Con consentimiento o tolerancia que ha cesado | Desahucio por precario (art. 250.1.2º LEC) |
| Arrendatario que no paga | Con contrato de arrendamiento | Desahucio por falta de pago (art. 250.1.1º LEC) |
| Titular registral frente a poseedor | Indiferente | Tutela del derecho real inscrito (art. 250.1.7º LEC) |
La distinción entre ocupación ilegal y precario es la que más errores genera. En el precario hubo un consentimiento inicial —un préstamo de uso, la tolerancia de un heredero, la permanencia tras extinguirse un contrato— que después se retira. En la ocupación ilegal nunca lo hubo. Presentar una demanda de precario contra un okupa, o al revés, suele terminar en desestimación y en la pérdida de meses: la calificación correcta es el primer paso para recuperar un inmueble ocupado sin sobresaltos.
La vía penal: usurpación, allanamiento y juicios rápidos
Si el inmueble ocupado constituye morada de alguien —vivienda en la que se desarrolla la vida privada— la conducta puede ser constitutiva de un delito de allanamiento de morada del artículo 202 del Código Penal. Si se trata de un inmueble que no es morada, el tipo aplicable es la usurpación del artículo 245 del Código Penal.
La novedad relevante es procesal. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, en vigor desde el 3 de abril de 2025, modificó el artículo 795.1.2ª de la Ley de Enjuiciamiento Criminal para incluir expresamente el allanamiento de morada y la usurpación entre los delitos enjuiciables por el procedimiento de juicio rápido. Hasta entonces quedaban fuera y se tramitaban por la vía ordinaria, con demoras de más de un año.
La denuncia inmediata es, por tanto, más útil que nunca para recuperar un inmueble ocupado cuando la ocupación es reciente y existe atestado policial. Conviene, no obstante, una advertencia: la reforma acelera el enjuiciamiento, pero no garantiza el desalojo inmediato, que sigue dependiendo de que el juzgado acuerde la medida cautelar correspondiente y de la disponibilidad de la comisión judicial.
Las vías civiles para recuperar un inmueble ocupado
El juicio verbal del artículo 250.1.4º LEC
La Ley 5/2018, de 11 de junio, añadió un segundo párrafo al artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil para crear un juicio verbal específico dirigido a recuperar el inmueble ocupado ilegalmente de forma inmediata. Es el procedimiento que la prensa bautizó como «desahucio exprés», y su rasgo característico está en el artículo 441.1 bis LEC: notificada la demanda, se requiere a los ocupantes para que en el plazo de cinco días aporten título que justifique su situación posesoria; si no lo hacen, el tribunal dicta auto acordando la inmediata entrega de la posesión, sin ulterior recurso.
La contrapartida es una legitimación activa restringida. Solo pueden acudir a este cauce la persona física propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer la vivienda y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social. Una sociedad mercantil que ha adquirido un inmueble ocupado queda fuera de este cauce y debe utilizar otra vía. La constitucionalidad de esta regulación fue confirmada por el Tribunal Constitucional en su Sentencia 32/2019, de 28 de febrero.
El desahucio por precario (artículo 250.1.2º LEC)
Cuando hubo consentimiento y este ha cesado, la vía es el juicio verbal para recuperar la plena posesión de una finca rústica o urbana cedida en precario. No tiene plazo de caducidad y no está sujeto a la restricción de legitimación anterior, por lo que es el cauce habitual de sociedades, fondos y adjudicatarios cuando el ocupante alega algún título derivado del anterior propietario. A cambio, es un procedimiento más largo para recuperar el inmueble ocupado: la sentencia se dicta tras vista y el ocupante dispone de todas las oportunidades de alegación.
Tutela sumaria de la posesión y acción reivindicatoria
Existen dos cauces adicionales para recuperar un inmueble ocupado que conviene tener presentes:
- Tutela sumaria de la tenencia o posesión (art. 250.1.4º, párrafo primero, LEC): el antiguo interdicto de recobrar, sujeto a un plazo de caducidad de un año desde la perturbación o el despojo (art. 439.1 LEC). Pasado ese año, la puerta se cierra.
- Tutela del derecho real inscrito (art. 250.1.7º LEC) y, en última instancia, la acción reivindicatoria por los trámites del juicio ordinario, indicada cuando existe controversia real sobre la titularidad y no basta un procedimiento sumario.
Requisitos de la demanda tras la Ley 12/2023 y la STC 26/2025
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, endureció los requisitos de admisibilidad de las demandas de recuperación posesoria. El artículo 439.6 LEC exige que la demanda especifique si el inmueble constituye vivienda habitual del ocupante y si el demandante tiene o no la condición de gran tenedor —con carácter general, titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de ese uso—.
Ahora bien, la Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de enero (recurso de inconstitucionalidad 5514-2023), declaró inconstitucionales y nulos el apartado 6 c) y el apartado 7 del artículo 439 LEC en la redacción dada por la Ley 12/2023, por imponer al demandante una carga probatoria desproporcionada contraria al artículo 24.1 de la Constitución. Decaen así la exigencia de acreditar la situación de vulnerabilidad del ocupante y la de haberse sometido previamente a un procedimiento de conciliación o intermediación como condición de admisibilidad. Es una noticia procesalmente relevante para cualquier propietario que quiera recuperar un inmueble ocupado.
La suspensión de lanzamientos sigue vigente hasta el 31 de diciembre de 2026
Conviene desmentir una idea extendida: la suspensión extraordinaria de desahucios y lanzamientos no ha desaparecido. El artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, permite al órgano judicial suspender el lanzamiento cuando los ocupantes acrediten, mediante informe de los servicios sociales, encontrarse en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional, en los procedimientos de los apartados 2, 4 y 7 del artículo 250.1 LEC.
El Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, ha ampliado esa suspensión hasta el 31 de diciembre de 2026, y mantiene hasta el 31 de enero de 2027 la posibilidad de que el propietario o arrendador solicite la compensación prevista en el Real Decreto-ley 37/2020. La referencia al 31 de diciembre de 2025 contenida en la disposición transitoria tercera de la Ley 12/2023 se entiende hecha, igualmente, al 31 de diciembre de 2026.
El dato decisivo para el inversor es el ámbito subjetivo: esta suspensión opera cuando la vivienda pertenece a una persona jurídica o a una persona física gran tenedora. El pequeño propietario queda, con carácter general, fuera de su alcance, pero quien invierte a través de sociedad o con cartera amplia debe contar con este riesgo al calcular cuánto tardará en recuperar el inmueble ocupado.
Comprar un inmueble ocupado en subasta: cómo medir el riesgo
Un inmueble ocupado se adjudica en subasta con descuento precisamente porque el comprador asume el coste y el tiempo del desalojo. Ese descuento solo es una oportunidad si el cálculo se hace bien. Antes de pujar conviene determinar:
- Si el ocupante lo es con título o sin él, y si ese título es anterior o posterior a la hipoteca ejecutada.
- Si el adjudicatario podrá pedir el lanzamiento en el propio procedimiento de ejecución (art. 675 LEC) o deberá iniciar un declarativo aparte.
- Si comprará como persona física —con acceso al juicio verbal del art. 250.1.4º LEC— o a través de sociedad.
- Si concurren indicios de vulnerabilidad que puedan activar la suspensión del lanzamiento.
- El coste real del desalojo: honorarios, tasas, meses sin renta, suministros, deuda de comunidad y reparación del inmueble.
Ese análisis es exactamente el que realizamos antes de recomendar una operación. Puede consultar los activos que hemos estudiado en nuestras oportunidades de inversión, revisar cómo abordamos la due diligence jurídica del activo o conocer el funcionamiento de las subastas judiciales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en recuperar un inmueble ocupado?
No hay un plazo legal de resolución: el tiempo necesario para recuperar un inmueble ocupado depende del partido judicial, de la vía elegida y de si el ocupante se opone. El juicio verbal del artículo 250.1.4º LEC es el cauce civil más rápido; el desahucio por precario suele ser más lento. Cualquier cifra concreta que se le ofrezca sin conocer el juzgado competente debe tomarse con reservas.
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los suministros?
No. La autotutela está prohibida: entrar en el inmueble o privar de suministros al ocupante puede acarrear responsabilidad penal para el propietario, incluso siendo el titular. La recuperación de la posesión debe obtenerse por vía judicial o policial.
¿Puede una sociedad usar el «desahucio exprés»?
No. La legitimación del segundo párrafo del artículo 250.1.4º LEC se reserva a la persona física propietaria o poseedora legítima, a las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer y a las entidades públicas titulares de vivienda social. Una sociedad mercantil deberá acudir al precario, a la tutela del derecho real inscrito o a la acción reivindicatoria.
¿Quién paga el IBI y la comunidad mientras dura la ocupación?
El propietario. El IBI se devenga frente al titular catastral y las cuotas de comunidad siguen siendo exigibles al propietario, con la afección real del artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal sobre el inmueble. Es un coste que debe incorporarse al cálculo de rentabilidad desde el primer día.
Solicite el estudio jurídico antes de comprar
Recuperar un inmueble ocupado no es un trámite uniforme: cada ocupación tiene su vía y su plazo, y el error de calificación se paga en meses. Si está valorando un activo ocupado procedente de una subasta, de un procedimiento concursal o de una cartera, solicite el estudio jurídico del inmueble antes de comprometer su dinero: analizamos la situación posesoria, las cargas registrales, la vía procesal viable y el coste estimado del desalojo.
Puede escribirnos a activosjudiciales@santamariaabogados.es, llamar al 654 58 14 93 o solicitarlo desde la página de contacto.