El arrendamiento con opción de compra permite ocupar un inmueble como inquilino mientras se reserva, durante un plazo pactado, el derecho a comprarlo por un precio fijado de antemano. Es una fórmula cada vez más utilizada tanto por particulares que quieren acceder a la vivienda de forma progresiva como por inversores que buscan rentabilizar activos difíciles de vender. Su aparente sencillez esconde, sin embargo, un contrato complejo con importantes consecuencias jurídicas y fiscales que conviene conocer antes de firmar.
Qué es el arrendamiento con opción de compra y cómo se regula
Se trata de un contrato mixto que combina dos negocios jurídicos distintos: un arrendamiento, sometido a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuando recae sobre vivienda, y una opción de compra, que carece de regulación general en el Código Civil y se rige por lo pactado, por la jurisprudencia y, en cuanto a su acceso al Registro de la Propiedad, por el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
Durante la vigencia del contrato, el arrendatario paga su renta como cualquier inquilino y, además, es titular de un derecho de opción: puede decidir unilateralmente comprar el inmueble en las condiciones pactadas, sin que el propietario pueda negarse ni vender a un tercero mientras la opción esté viva. Si el plazo vence sin ejercitarse, la opción se extingue y el arrendamiento continúa o finaliza según lo convenido.
Elementos esenciales del contrato
La prima de la opción
Es la cantidad que el arrendatario paga al propietario por reservarse el derecho a comprar. No es obligatoria, pero sí habitual. Salvo pacto en contrario, si la opción no se ejercita, la prima se pierde; si se ejercita, lo normal es pactar que se descuente del precio final, aunque este descuento debe figurar expresamente en el contrato.
El plazo de ejercicio
El contrato debe fijar con claridad hasta cuándo puede ejercitarse la opción. Conviene coordinarlo con la duración del arrendamiento y sus prórrogas: desde el Real Decreto-ley 7/2019, los arrendamientos de vivienda tienen una prórroga obligatoria de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y una opción con plazo inferior puede quedar descoordinada de la relación arrendaticia.
El precio de compra y el descuento de rentas
El precio de la futura compraventa queda fijado desde el inicio, lo que protege al inquilino frente a subidas de mercado. Es frecuente pactar que una parte de las rentas pagadas se descuente del precio si la opción se ejercita. De nuevo: solo se descuenta lo que expresamente se haya pactado, y conviene precisar qué porcentaje de cada mensualidad computa y durante cuánto tiempo.
¿Conviene inscribir la opción en el Registro de la Propiedad?
Sí, siempre que sea posible. La opción inscrita conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario es oponible frente a terceros: si el propietario vendiera el inmueble o le embargaran, el optante conservaría su derecho. Para inscribirla se exige convenio expreso de las partes para que se inscriba, precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el pactado para conceder la opción, y un plazo de ejercicio que no exceda de cuatro años. La inscripción requiere escritura pública, con su coste asociado, pero en operaciones de cierta entidad la seguridad que aporta compensa con creces. Un análisis registral previo del inmueble permite además confirmar que no existen cargas que comprometan la futura compra.
Fiscalidad del arrendamiento con opción de compra para el inquilino
El tratamiento fiscal depende de quién sea el arrendador:
- Arrendador particular. El arrendamiento de vivienda está exento de IVA (art. 20.Uno.23º de la Ley del IVA) y sujeto a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del ITPAJD. La opción de compra tributa por TPO como concepto independiente: conforme al artículo 14.2 del Texto Refundido del ITPAJD, la base imponible es la prima pactada y, si no la hay o es menor, el 5 % del precio de compra convenido.
- Arrendador empresario o promotor. Cuando la futura entrega de la vivienda estaría sujeta y no exenta de IVA (típicamente, vivienda nueva del promotor), el arrendamiento con opción de compra no goza de exención y las rentas llevan IVA al tipo reducido del 10 % (4 % en viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública), conforme al artículo 91.Uno.2 de la Ley del IVA.
- Al ejercitar la opción. La compraventa tributa como cualquier otra: ITP en las transmisiones entre particulares (con el tipo de cada comunidad autónoma) o IVA al 10 % más AJD si se trata de una primera entrega realizada por el promotor.
Fiscalidad para el propietario que concede la opción
La prima cobrada por conceder la opción es, en el IRPF del propietario particular, una ganancia patrimonial que se integra en la base del ahorro. Así lo fijó el Tribunal Supremo en sus sentencias 803/2022 y 804/2022, de 21 de junio de 2022 (recursos 7121/2020 y 7749/2020), que rectificaron el criterio anterior que la llevaba a la base general con tipos marginales más altos. Es un cambio muy favorable para el concedente.
Las rentas del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario, con las reducciones aplicables al arrendamiento de vivienda: para contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023, la Ley 12/2023 fijó una reducción general del 50 %, que puede elevarse hasta el 90 % en determinados supuestos ligados a zonas de mercado residencial tensionado. Si finalmente la opción se ejercita, la prima y las rentas que se descuenten del precio se tienen en cuenta al calcular la ganancia patrimonial derivada de la venta, evitando una doble tributación.
Ventajas y riesgos: quién gana con esta fórmula
| Ventajas | Riesgos | |
|---|---|---|
| Inquilino-comprador | Precio cerrado desde el inicio; tiempo para financiarse; parte de las rentas puede computar como precio | Pérdida de la prima si no compra; subidas de tipos que impidan financiar la compra; opción no inscrita frente a terceros |
| Propietario-inversor | Ingresos inmediatos por renta y prima; fiscalidad favorable de la prima (base del ahorro); posible venta a precio pactado | Inmovilización del activo durante el plazo de la opción; renuncia a subidas de mercado; inquilino que no ejercita y prolonga la ocupación |
Para el inversor, esta estructura resulta especialmente útil en activos procedentes de procedimientos judiciales que necesitan un periodo de maduración antes de su venta definitiva. En nuestro portal puede consultar oportunidades de inversión en activos judiciales en las que cabe plantear este tipo de salidas.
El contrato tras la Ley 12/2023, de Vivienda
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, no regula específicamente el alquiler con opción a compra, pero afecta de lleno a su componente arrendaticio: límites de renta en zonas declaradas tensionadas, atribución al arrendador de los gastos de gestión inmobiliaria y las nuevas reducciones en el IRPF ya citadas. Quien diseñe hoy un contrato de este tipo debe verificar si el inmueble está en zona tensionada y ajustar renta, plazos y prima a ese marco, además de coordinar el plazo de la opción con las prórrogas obligatorias de la LAU.
Preguntas frecuentes
¿Qué ocurre si no ejercito la opción de compra dentro del plazo?
La opción se extingue y, salvo pacto en contrario, el propietario hace suya la prima. El arrendamiento puede continuar como contrato ordinario si así se acordó o si sigue vigente su plazo.
¿Las rentas pagadas se descuentan siempre del precio de compra?
No. Solo se descuentan la prima y el porcentaje de rentas que se haya pactado expresamente en el contrato. Si el contrato guarda silencio, las rentas son simple contraprestación del alquiler y no reducen el precio.
¿Puedo inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad?
Sí, mediante escritura pública y cumpliendo el artículo 14 del Reglamento Hipotecario: convenio expreso de inscripción, precio de la compraventa y de la opción, y plazo de ejercicio no superior a cuatro años. La inscripción protege al optante frente a ventas o embargos posteriores.
¿Cómo tributa la prima que cobra el propietario?
Como ganancia patrimonial en la base del ahorro del IRPF, conforme a la jurisprudencia fijada por el Tribunal Supremo en junio de 2022. Antes se integraba en la base general, con una tributación normalmente superior.
Estudie la operación antes de firmar
Un arrendamiento con opción de compra mal redactado puede costar la prima, el descuento de rentas o incluso la propia compra. Si está valorando esta fórmula —como inquilino, propietario o inversor—, solicite un estudio jurídico del activo y del contrato: llámenos al 654 58 14 93, escriba a activosjudiciales@santamariaabogados.es o utilice nuestro formulario de contacto.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere un análisis individualizado. Equipo jurídico de Activos Judiciales.