El ITP en la compra de vivienda de segunda mano es, en la mayoría de los casos, el mayor gasto que asume el comprador después del propio precio. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava la adquisición de inmuebles usados y, al ser un tributo cedido a las comunidades autónomas, el tipo aplicable varía de forma notable según dónde esté situada la vivienda: en 2026 oscila entre el 4 % del País Vasco y el 13 % de los tramos más altos de Cataluña o Baleares. Conocer el tipo de su comunidad —y los tipos reducidos a los que puede acogerse— es imprescindible para calcular el coste real de la operación antes de firmar.
Qué es el ITP y por qué se paga al comprar vivienda usada
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) está regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD. Grava las transmisiones de bienes entre particulares, es decir, aquellas operaciones que no están sujetas a IVA.
La regla práctica es sencilla: la vivienda nueva que vende un promotor tributa por IVA (10 %), mientras que las segundas y ulteriores entregas de vivienda están exentas de IVA conforme al artículo 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992 y quedan sujetas al ITP. Por eso, siempre que compre una vivienda usada a un particular —o incluso a una empresa, si la entrega está exenta de IVA— el impuesto que pagará será el ITP.
El sujeto pasivo es siempre el comprador. Aunque el impuesto es estatal, su gestión y sus tipos están cedidos a las comunidades autónomas (Ley 22/2009), y de ahí las enormes diferencias territoriales. Si la comunidad no hubiera aprobado tipo propio, se aplicaría el tipo supletorio estatal del 6 % para inmuebles (art. 11 del Texto Refundido).
Cómo se calcula: base imponible y valor de referencia
Desde el 1 de enero de 2022, tras la reforma introducida por la Ley 11/2021, la base imponible del ITP en inmuebles es el valor de referencia catastral, salvo que el precio pactado o el valor declarado sea superior, en cuyo caso prevalece este último (art. 10 del Texto Refundido).
Esto tiene una consecuencia práctica importante: aunque compre por debajo de mercado —algo habitual en compraventas entre particulares con prisa por vender o en activos procedentes de procedimientos judiciales—, Hacienda le exigirá tributar como mínimo por el valor de referencia que publica el Catastro. Antes de firmar conviene consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro y hacer números con ese valor, no solo con el precio.
La cuota se obtiene aplicando a esa base el tipo de gravamen de la comunidad autónoma donde radique el inmueble. Veámoslos.
Tipos de ITP por comunidad autónoma en 2026
La siguiente tabla recoge los tipos generales del impuesto de transmisiones patrimoniales para vivienda usada vigentes en 2026. Casi todas las comunidades tienen además tipos reducidos por colectivos, que tratamos más abajo.
| Comunidad autónoma | Tipo general 2026 | Observaciones |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 6 % para vivienda de hasta 150.000 € |
| Aragón | 8 %–10 % | Escala por tramos desde 400.000 € |
| Asturias | 8 %–10 % | Escala por tramos desde 300.000 € |
| Baleares | 8 %–13 % | Escala; 13 % a partir de 2.000.000 € |
| Canarias | 6,5 % | 5 % vivienda habitual de hasta 200.000 € |
| Cantabria | 9 % | 7 % vivienda habitual de menos de 200.000 € |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 6 % primera vivienda habitual de hasta 180.000 € |
| Castilla y León | 8 % | 10 % sobre la base que exceda de 250.000 € |
| Cataluña | 10 %–13 % | Escala desde 600.000 €; 20 % grandes tenedores |
| Comunidad Valenciana | 9 % | Rebajado desde junio de 2026; 11 % en el tramo superior |
| Extremadura | 8 %–11 % | Escala; 7 % vivienda habitual de hasta 200.000 € |
| Galicia | 8 % | 7 % vivienda habitual con límites de patrimonio |
| Madrid | 6 % | Bonificación del 10 % en vivienda habitual de hasta 250.000 € |
| Murcia | 8 % | 3 % jóvenes menores de 40 años en vivienda habitual |
| Navarra | 6 % | 5 % con requisitos familiares hasta 180.304 € |
| La Rioja | 7 % | 4 % primera vivienda habitual de menores de 40 años |
| País Vasco | 7 % (4 % vivienda) | Régimen foral; diferencias entre territorios |
Dos advertencias. Primera: en las comunidades con escala por tramos (Cataluña, Baleares, Aragón, Asturias, Extremadura), el tipo se aplica de forma progresiva, de modo que el porcentaje efectivo es una media ponderada de los tramos. Segunda: los tipos autonómicos cambian con frecuencia —Cataluña los modificó por Decreto ley 5/2025 y la Comunidad Valenciana en 2026—, por lo que conviene verificar el tipo vigente en la agencia tributaria autonómica en el momento exacto del devengo.
Cataluña: escala progresiva y 20 % para grandes tenedores
Desde el 27 de junio de 2025, Cataluña aplica una tarifa progresiva: 10 % hasta 600.000 €, 11 % hasta 900.000 €, 12 % hasta 1.500.000 € y 13 % en adelante. Además, las adquisiciones realizadas por grandes tenedores de vivienda y las compras de edificios enteros de viviendas tributan a un tipo único del 20 %, con excepciones tasadas.
Tipo ITP Comunidad Valenciana: la novedad de 2026
El tipo ITP Comunidad Valenciana ha bajado en 2026: el tipo general pasa del 10 % al 9 % para las compraventas de inmuebles devengadas desde junio de 2026, manteniéndose un tipo incrementado del 11 % para el tramo de mayor valor. Para una vivienda usada de 200.000 € en Alicante, Valencia o Castellón, la rebaja supone pasar de 20.000 € a 18.000 € de impuesto.
Se mantienen los tipos reducidos autonómicos: el 6 % para la primera vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años (con valor máximo de 180.000 € y límites de renta), el 4 % para familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad y víctimas de violencia de género —que puede bajar al 3 % si la vivienda no supera los 180.000 €— y el 4 % para viviendas de protección oficial. Los requisitos exactos pueden consultarse en la Agència Tributària Valenciana.
Tipos reducidos: jóvenes, familias numerosas y otros colectivos
Prácticamente todas las comunidades prevén tipos reducidos que pueden recortar la factura fiscal a menos de la mitad. Los supuestos más habituales son estos:
- Jóvenes: tipos de entre el 0,01 % (Castilla y León, en municipios rurales) y el 6 % según la comunidad, normalmente para menores de 35, 36 o 40 años que compran su primera vivienda habitual con límites de valor y de renta.
- Familias numerosas y monoparentales: tipos del 3 % al 5 % en la mayoría de territorios.
- Personas con discapacidad y víctimas de violencia de género: reducciones similares, generalmente condicionadas al grado de discapacidad o a la acreditación de la condición.
- Vivienda protegida y municipios en riesgo de despoblación: tipos superreducidos en Andalucía, Castilla-La Mancha, Cataluña, Galicia o La Rioja, entre otras.
Estos tipos no se aplican de oficio: hay que invocarlos al autoliquidar el impuesto y conservar la documentación que acredita el requisito. Un error en este punto es una de las causas más frecuentes de liquidaciones complementarias.
Plazo y forma de pago: el modelo 600
El ITP se autoliquida mediante el modelo 600 ante la agencia tributaria de la comunidad autónoma donde radica el inmueble. El plazo general es de 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura, aunque varias comunidades lo fijan en un mes natural, por lo que conviene comprobar el plazo concreto del territorio.
Sin el justificante de presentación del impuesto, el Registro de la Propiedad no inscribirá la compraventa. Presentar fuera de plazo conlleva recargos por declaración extemporánea (art. 27 de la Ley 58/2003, General Tributaria) y, si media requerimiento, sanción. La propia LGT permite solicitar aplazamiento o fraccionamiento de la cuota (art. 65), algo útil en operaciones de importe elevado.
ITP en adjudicaciones de subasta judicial
Las adjudicaciones de vivienda usada en subasta judicial también tributan por ITP cuando el transmitente no es empresario a efectos de IVA. Y hay un matiz que muchos inversores descubren tarde: la Dirección General de Tributos ha interpretado que el valor de referencia catastral opera también en las subastas, de modo que si el precio de adjudicación queda por debajo de ese valor, la Administración puede exigir tributar por el valor de referencia. El impuesto puede comerse así parte del descuento obtenido en la puja.
Por eso, en nuestro estudio de subastas calculamos siempre el coste fiscal real de la adjudicación —ITP sobre la base correcta, plusvalía municipal en su caso y gastos de inscripción— antes de fijar la puja máxima. Es la única forma de saber si el activo sigue siendo rentable después de impuestos, y forma parte de cualquier due diligence jurídica seria.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el ITP en una compraventa de vivienda usada?
El comprador. Es el sujeto pasivo del impuesto y quien debe presentar el modelo 600 e ingresar la cuota en la comunidad autónoma donde está situado el inmueble, con independencia de dónde resida.
¿Qué pasa si compro por debajo del valor de referencia catastral?
Tributará por el valor de referencia, no por el precio pagado. Si considera que ese valor no se corresponde con la realidad del inmueble, puede impugnarlo al autoliquidar o solicitar posteriormente la rectificación, aportando prueba del valor real (por ejemplo, tasación).
¿Se paga ITP al comprar en subasta judicial?
Sí, cuando el deudor ejecutado es un particular. Si el transmitente es empresario y la entrega está sujeta y no exenta de IVA, se pagará IVA y AJD en lugar de ITP. Determinar el régimen aplicable exige analizar cada procedimiento, algo que hacemos en el estudio jurídico previo de cada activo.
¿Puedo aplazar el pago del ITP?
Sí. La Ley General Tributaria permite solicitar aplazamiento o fraccionamiento de la deuda. La solicitud debe presentarse dentro del plazo voluntario de autoliquidación y puede exigir garantías según el importe.
¿Está valorando comprar una vivienda de segunda mano o pujar por un activo judicial? Solicite nuestro estudio jurídico del activo: analizamos cargas, situación posesoria y coste fiscal completo de la operación antes de que comprometa su dinero. Puede llamarnos al 654 58 14 93, escribir a activosjudiciales@santamariaabogados.es o usar nuestro formulario de contacto.
Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere un análisis individualizado. Equipo jurídico de Activos Judiciales.